أفضل نسبة فائدة للقرض العقاري: كيف تقرأ العرض وتقارن بمعدل النسبة السنوي

ترى إعلانًا لتمويل عقاري بنسبة منخفضة، ثم تكتشف عند التوقيع أن التكلفة أعلى مما توقعت. السبب غالبًا أنك قارنت النسبة المعلنة، بينما الرقم الذي يجب أن تقارنه هو معدل النسبة السنوي.

النسبة المعلنة مقابل معدل النسبة السنوي

• النسبة المعلنة (هامش الربح): النسبة التي تُحسب بها أرباح التمويل فقط. وقد تكون نسبة ثابتة مبسطة تُحسب على أصل المبلغ طوال المدة.
• معدل النسبة السنوي (APR): التكلفة السنوية الحقيقية للتمويل، ويشمل الأرباح إضافة إلى الرسوم والتكاليف المرتبطة بالتمويل، ويأخذ في الاعتبار تناقص الرصيد مع السداد.

تُلزم تعليمات البنك المركزي السعودي جهات التمويل بالإفصاح عن معدل النسبة السنوي، لأنه الرقم الذي يسمح بالمقارنة العادلة بين العروض.

لماذا يختلف الرقمان كثيرًا أحيانًا؟

النسبة الثابتة المبسطة تُحسب على المبلغ الكامل طوال المدة، حتى بعد أن تسدد جزءًا منه، بينما يعكس APR ما تدفعه فعليًا على الرصيد المتبقي. لذلك قد يظهر APR أعلى من النسبة المعلنة بوضوح. عرضان بالنسبة المعلنة نفسها قد يختلفان في APR بسبب الرسوم.

التكاليف التي ترفع السعر الحقيقي

• الرسوم الإدارية لفتح التمويل.
• التأمين على العقار وعلى الحياة إن كان مطلوبًا في العقد.
• التقييم العقاري.
• رسوم الرهن أو التسجيل.
• تعويض السداد المبكر إذا كنت تنوي السداد قبل نهاية المدة.

خمسة أرقام تطلبها في كل عرض

1. مبلغ التمويل ومدته.
2. القسط الشهري.
3. معدل النسبة السنوي (APR).
4. إجمالي المبلغ المستحق السداد على كامل المدة.
5. نوع النسبة: ثابتة أو متغيرة، ومتى يُعاد التسعير. اقرأ الفرق بين الثابت والمتغير.

جدول مقارنة تستخدمه بنفسك

اطلب عروضًا مكتوبة من ثلاث جهات على الأقل، بنفس المبلغ ونفس المدة، ثم املأ الجدول:

العرض الأفضل غالبًا هو صاحب أقل APR وأقل إجمالي مستحق، بشرط أن يكون القسط ضمن قدرتك ونسبة الاستقطاع المسموحة.

لماذا لا ننشر "أفضل نسبة فائدة لكل بنك" برقم ثابت؟

لأن النسبة التي تحصل عليها ليست رقمًا واحدًا للبنك. هي تتحدد بحسب:

• مؤشر السوق (سايبور) وقت التوقيع.
• جهة عملك وراتبك وسجلك الائتماني.
• نوع النسبة والمدة ونسبة التمويل من قيمة العقار.
• هل التمويل مدعوم من الدعم السكني أم لا.

أي جدول ثابت بالنسب يصبح قديمًا خلال أسابيع، وقد يضلّلك. الطريق الأدق هو طلب عرض مكتوب لحالتك ومقارنته. تعرّف على البنوك ومعايير المقارنة في دليل أفضل البنوك للتمويل العقاري.